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Face aux réformes : l’urgence de l’audit des Baux commerciaux !

3 octobre 2017

Jérôme LEFORT Président de la SELAS - Avocat Associé

Chaque nouvel entrepreneur est concerné par la conclusion ou la reprise d’un bail commercial pour lui permettre d’exercer valablement son activité alors même que – bien souvent – il ne mesure pas la complexité des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce régissant ce contrat.

Face aux enjeux capitaux que revêtent, pour les entrepreneurs, la défense de leur fonds de commerce il est important que les chefs d’entreprise soient attentifs aux clauses essentielles (durée, étendue de l’activité, autorisation de cession et/ou de sous-location, responsabilité des travaux, charges, régime TVA).

Alors même que les risques propres au régime des Baux commerciaux sont souvent ignorés ou sous-estimés, ces dernières années l’actualité des Baux commerciaux a précisément été marquée par des évolutions majeures accentuant encore la nécessité pour les entrepreneurs d’être vigilants.

Ces évolutions sont en effet liées à l’adoption de la loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel », son décret d’application du 3 novembre 2014, la « Loi Macron » et la réforme du droit des contrats et ses incidences en matière de Baux.

Parmi les sujets sensibles, l’on peut citer : l’encadrement de la répartition des charges, l’instauration d’un lissage du « déplafonnement » et de nouvelles dispositions sur la durée des baux, la suppression de l’ICC comme indice de référence, la création d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente des locaux, ...

Il s’agit d’enjeux qui doivent conduire à une attention particulière quant :

  • Aux nouvelles obligations contractuelles notamment en matière de charges, dans un contexte normatif dense (Loi sur l’accessibilité aux handicapés, Grenelle de l’environnement...) ;
  • A la sécurisation des clauses, exposées en cas de litige à une interprétation de plus en plus restrictive par les tribunaux (clauses de transfert de charges, clause de destination...) et à des risques d’annulation accrus par l’imprescriptibilité instaurée par la loi Pinel ;
  • Aux stratégies de valorisation, renouvellement, rupture et transmission des baux.

Dans la mesure où le droit au bail constitue l’un des actifs de la société cible dans le cadre de reprise d’activité (avec une importance accrue pour les activités reposant sur le lieu d’exploitation), l’audit de bail est donc indispensable afin de :

  • Garantir la sécurité juridique des baux et adapter leurs clauses en intégrant les apports des évolutions récentes pour prévenir tout risque de contentieux ;
  • Anticiper les perspectives de renouvellement, rupture et transmission des baux ;
  • Elaborer une stratégie d’optimisation de la charge locative ou de valorisation du droit au bail.
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Aurélie Spiegel-Simet

Cette démarche conduit dans bien des cas à révéler de vraies zones de risques qui pour autant peuvent souvent se résoudre dans le cadre de négociations.

Jérôme Lefort - Avocat au Barreau de Paris -*- Aurélie Spiegel-Simet - Avocat au Barreau de Strasbourg) -
paris chez llc-avocats.com

 

 

 


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