Reprendre une affaire, c’est également reprendre les lieux où elle s’exerce et bien souvent l’acquéreur se retrouve engagé dans un bail commercial dont il n’a pas négocié les termes. On ne répétera jamais assez qu’en pareil cas il est essentiel d’analyser le contrat avant de s’engager.

En effet si le bail « 3/6/9 » paraît stable dans sa durée et rassurant quant au droit au renouvellement qu’il offre au locataire, il n’en est pas moins « commercial », au propre comme au figuré, et constitue un enjeu pour chacun lorsque se présente le temps de débattre du loyer.

Il n’est pas rare que le bailleur cherche à se libérer des contraintes juridiques durables qu’un tel contrat engendre, notamment en profitant de la faille, de la faute ou de l’inadvertance de son locataire.

Dans la perspective d’une reprise, il convient, sans être exhaustif, de :

1. Vérifier l’application effective du statut des baux commerciaux et de l’effectivité du droit au renouvellement, notamment dans certains cas précis (baux précaires poursuivis, soumission volontaire au statut) et d’identifier les particularités éventuelles (comme, par exemple, le cas des locaux dits « monovalents »);

2. Examiner les modalités de la cession du bail et notamment purger l’éventuel droit de préférence du bailleur ;

3. S’assurer de l’absence d’antécédents contentieux (sommations, commandements, décisions judiciaires, protocoles et avenants éventuels) et s’informer du bon – ou mauvais – déroulement du bail en particulier s’agissant des travaux éventuellement réalisés ;

4. Anticiper – autant que possible – l’équilibre financier du contrat, tant du point de vue du loyer que des charges.

– Le loyer est encadré et ne peut – sauf exception – être réévalué par période triennale que dans la limite de la variation de l’indice INSEE. Lors du renouvellement, l’enjeu pour le bailleur est de sortir de cette limite en obtenant le déplafonnement du loyer et de le faire fixer à la valeur locative réelle pour les 9 années à venir.

– En matière de charges, la liberté contractuelle est la règle au point qu’il est possible de mettre à contribution le locataire pour de gros travaux comme le ravalement ou de le faire participer à des coût auxquels il est étranger (comme, par exemple, les frais d’ascenseur alors que les locaux sont au rez-de-chaussée).

5. Faire la connaissance personnelle du bailleur dés avant la cession.

L’intérêt des parties est d’éviter l’affrontement auquel conduit assez logiquement la structure du statut des baux commerciaux. Il faut établir dés l’origine avec le bailleur une relation plus commerciale que juridique, davantage guidée par l’esprit de négociation que par la stricte observance du texte.
Paradoxalement, cette « souplesse juridique » exige d’être précisément et constamment informé de ses droits afin de ne pas les mettre en péril et de pouvoir délimiter la marge de discussion.

Les pièges sont en effet nombreux.